घर खरीदने के तुरंत बाद अपने मॉर्गेज को रीफाइनेंस करना हमेशा आसान नहीं होता। ऋणदाता अक्सर रीफाइनेंस करने की समय सीमा के बारे में नियम निर्धारित करते हैं, और ये नियम आपके ऋण के प्रकार के आधार पर भिन्न होते हैं। सही समय का पता होने से आपको पैसे बचाने या अपनी आवश्यकताओं के अनुसार अपने ऋण को समायोजित करने में मदद मिल सकती है। आइए विस्तार से जानें कि रीफाइनेंस कब करना चाहिए और कोई कदम उठाने से पहले आपको किन बातों पर विचार करना चाहिए। अमेरिकी मॉर्गेज बाजार में निवेश करने के इच्छुक विदेशी निवेशकों के लिए, नादलान कैपिटल ग्रुप विशेष वित्तपोषण समाधान प्रदान करता है.
रिफाइनेंस के समय की बुनियादी बातें
खरीद के बाद आप कितनी जल्दी रीफाइनेंस करा सकते हैं?
आप अपने गृह ऋण को कब पुनर्वित्त कर सकते हैं, यह काफी हद तक आपके ऋण के प्रकार और ऋणदाता की आवश्यकताओं पर निर्भर करता है। हालांकि कुछ पारंपरिक ऋण तत्काल पुनर्वित्त की अनुमति देते हैं, लेकिन कई ऋणदाता प्रारंभिक ऋण समापन के बाद छह महीने से लेकर एक वर्ष तक की प्रतीक्षा अवधि लागू करते हैं।
विभिन्न प्रकार के ऋणों के लिए विशिष्ट "अनुमानित अवधि" संबंधी आवश्यकताएं होती हैं:
अनुरूप ऋणकोई कानूनी न्यूनतम प्रतीक्षा अवधि नहीं है, लेकिन कुछ ऋणदाता 6-12 महीने की प्रतीक्षा अवधि अनिवार्य करते हैं।
जंबो ऋणकोई निर्धारित प्रतीक्षा अवधि नहीं है, लेकिन योग्यता संबंधी आवश्यकताएँ अधिक सख्त हैं।
एफएचए ऋणन्यूनतम छह भुगतान और सौदे के समापन के बाद 210 दिन
वीए ऋण: आपके पहले भुगतान के कम से कम 210 दिन बाद
यूएसडीए ऋणन्यूनतम 180 दिनों की प्रतीक्षा अवधि
रिफाइनेंस दिशानिर्देशों को समझना
अधिकांश ऋणदाताओं की इन न्यूनतम समय सीमाओं के अलावा अपनी विशिष्ट आवश्यकताएं होती हैं। प्रक्रिया शुरू करने से पहले अपने वर्तमान ऋणदाता से उनके पुनर्वित्त दिशानिर्देशों के बारे में जानकारी प्राप्त करना महत्वपूर्ण है।
गृह ऋण पुनर्वित्त विकल्पों के प्रकार
दर-और-अवधि पुनर्वित्त
इस प्रकार के रीफाइनेंस से आप बिना नकद निकाले अपनी ब्याज दर, ऋण अवधि या दोनों में बदलाव कर सकते हैं। कन्फॉर्मिंग लोन के लिए तकनीकी रूप से कोई अनिवार्य प्रतीक्षा अवधि नहीं होती है, हालांकि अलग-अलग ऋणदाता अपनी समय सीमा निर्धारित कर सकते हैं।
यदि आपके वर्तमान ऋणदाता को प्रतीक्षा अवधि की आवश्यकता है, तो आप पुनर्वित्त के लिए किसी अन्य ऋणदाता का चयन करके इस समस्या से बच सकते हैं। कई ऋणदाताओं की तुलना करना वैसे भी अच्छा अभ्यास है, क्योंकि ब्याज दरें और शर्तें काफी भिन्न हो सकती हैं।
कैश-आउट पुनर्वित्त
कैश-आउट रीफाइनेंस में, आप अपने वर्तमान ऋण से अधिक उधार लेते हैं और अंतर की राशि नकद में प्राप्त करते हैं। इस विकल्प के लिए आमतौर पर निम्नलिखित की आवश्यकता होती है:
ऋण के प्रकार के आधार पर 6-12 महीने की प्रतीक्षा अवधि।
आपके घर में कम से कम 20% इक्विटी होनी चाहिए।
बेहतर क्रेडिट और वित्तीय योग्यता
कैश-आउट रीफाइनेंस के लिए विशिष्ट प्रतीक्षा अवधि इस प्रकार हैं:
पारंपरिक ऋण: आमतौर पर 6 महीने
एफएचए ऋण: 12 महीने
वीए ऋण: 210 दिन
ऋण-विशिष्ट पुनर्वित्त दिशानिर्देश
एफएचए पुनर्वित्त विकल्प
संघीय आवास प्रशासन कई पुनर्वित्त कार्यक्रम प्रदान करता है:
एफएचए सरल पुनर्वित्तइसके लिए आपके मौजूदा एफएचए लोन पर कम से कम छह भुगतान, क्लोजिंग के बाद से 210 दिन और आपके वर्तमान लोन पर अच्छी स्थिति होना आवश्यक है।
एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त: इसमें सिंपल रीफाइनेंस के समान ही समय सीमा की आवश्यकताएं होती हैं, लेकिन इसके लिए "शुद्ध मूर्त लाभ" की भी आवश्यकता होती है - आमतौर पर कम ब्याज दर या मासिक भुगतान।
एफएचए कैश-आउट रीफाइनेंसइसके लिए 12 महीने की प्रतीक्षा अवधि आवश्यक है।
वीए पुनर्वित्त कार्यक्रम
वेटरन्स अफेयर्स लोन दो मुख्य रीफाइनेंस विकल्प प्रदान करते हैं:
ब्याज दर में कमी के साथ पुनर्वित्त ऋण (IRRRL)इसे वीए स्ट्रीमलाइन रीफाइनेंस भी कहा जाता है, इसके लिए पहली किस्त चुकाने के बाद 210 दिन का समय आवश्यक होता है और इससे वित्तीय लाभ मिलना चाहिए।
वीए कैश-आउट रीफाइनेंसइसके अलावा, इसे कम से कम 210 दिनों तक पकाने की भी आवश्यकता होती है।
जंबो लोन रीफाइनेंस संबंधी विचार
जंबो लोन रीफाइनेंसिंग में कोई मानकीकृत प्रतीक्षा अवधि नहीं होती है, लेकिन इन गैर-अनुरूप ऋणों के साथ सख्त शर्तें लागू होती हैं। योग्यता आवश्यकताएँ:
उच्च क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता (आमतौर पर 700+)
कम ऋण-से-आय अनुपात
पर्याप्त नकदी भंडार
अधिक दस्तावेज़ीकरण
जब रीफाइनेंसिंग वित्तीय दृष्टि से फायदेमंद हो
अपने ब्रेक-ईवन पॉइंट की गणना करना
रिफाइनेंसिंग से पहले, मासिक बचत के माध्यम से गणना करें कि आप क्लोजिंग कॉस्ट कब तक वसूल कर लेंगे:
ब्रेक-ईवन पॉइंट = कुल समापन लागत ÷ मासिक बचत
उदाहरण के लिए, यदि रीफाइनेंसिंग में 5,000 डॉलर का खर्च आता है और हर महीने 100 डॉलर की बचत होती है, तो 50 महीनों के बाद आपकी लागत बराबर हो जाएगी। यदि आप इसके बाद भी अपने घर में रहने की योजना बना रहे हैं, तो रीफाइनेंसिंग आर्थिक रूप से फायदेमंद हो सकती है।
लाभदायक पुनर्वित्त परिदृश्य
इन परिस्थितियों में रीफाइनेंसिंग फायदेमंद हो सकती है:
आपके घर की कीमत बढ़ गई हैघर की अधिक कीमत होने से कैश-आउट रीफाइनेंस के माध्यम से नकदी प्राप्त करने का अवसर मिल सकता है।
आप समायोज्य दर से निश्चित दर पर स्विच करना चाहते हैंइससे भुगतान में स्थिरता आती है और भविष्य में ब्याज दरों में होने वाली वृद्धि से सुरक्षा मिलती है।
आपका क्रेडिट स्कोर बेहतर हो गया हैबेहतर क्रेडिट स्कोर होने पर आपको अपने मूल बंधक ऋण की तुलना में कम ब्याज दरें मिल सकती हैं।
बंधक ब्याज दरें कम हो गई हैंबाजार में ब्याज दरों में कमी से आपके ऋण की अवधि के दौरान काफी बचत हो सकती है।
आप अपने ऋण की अवधि कम करना चाहते हैं30 साल के मॉर्गेज को 15 साल के मॉर्गेज में रीफाइनेंस करने से आपको अपने घर का कर्ज तेजी से चुकाने में मदद मिल सकती है।
आप मॉर्टगेज बीमा को खत्म कर सकते हैंयदि आपने 20% इक्विटी हासिल कर ली है, तो रीफाइनेंसिंग से पारंपरिक ऋणों से पीएमआई या एफएचए ऋणों से बंधक बीमा प्रीमियम को हटाने में मदद मिल सकती है।
विशेष पुनर्वित्तपोषण संबंधी विचार
नकद पुनर्वित्त
यदि आपके पास अतिरिक्त धनराशि आई है, तो आप कैश-इन रीफाइनेंस पर विचार कर सकते हैं। इसमें रीफाइनेंस करते समय मूलधन का एकमुश्त भुगतान करना शामिल है, जिससे निम्नलिखित लाभ हो सकते हैं:
अपने लोन-टू-वैल्यू अनुपात को कम करें
पीएमआई को संभावित रूप से समाप्त करें
आपको बेहतर ब्याज दरों के लिए योग्य बनाता है
अपनी मासिक किस्तों को कम करें
उसी ऋणदाता से पुनर्वित्तपोषण
अपने मौजूदा ऋणदाता के साथ पुनर्वित्त के लिए काम करने के कई फायदे हो सकते हैं:
कागजी कार्रवाई में संभावित कमी
लॉयल्टी डिस्काउंट की संभावना
तेज़ प्रसंस्करण समय
आपके भुगतान इतिहास से परिचित होना
हालांकि, हमेशा कई उधारदाताओं से प्रस्तावों की तुलना करें ताकि आपको सबसे अच्छा सौदा मिल सके। हो सकता है कि आपका वर्तमान उधारदाता सबसे प्रतिस्पर्धी दरें या शर्तें प्रदान न कर रहा हो।
पुनर्वित्तपोषण से संबंधित सामान्य प्रश्न
क्या रीफाइनेंस के लिए आपको 20% इक्विटी की आवश्यकता है?
ब्याज दर और अवधि वाले रीफाइनेंस के लिए, आमतौर पर आपको इक्विटी संबंधी सख्त शर्तें पूरी करने की आवश्यकता नहीं होती है। हालांकि, कैश-आउट रीफाइनेंस के लिए, अधिकांश ऋणदाता कैश निकालने के बाद कम से कम 20% इक्विटी शेष रहने की मांग करते हैं।
2% नियम क्या है?
पारंपरिक 2% नियम के अनुसार, ब्याज दर में दो प्रतिशत की कमी होने पर ही पुनर्वित्त करना चाहिए। हालांकि, कई स्थितियों में यह नियम पुराना हो चुका है। यहां तक कि 0.5-1% की कमी भी काफी बचत ला सकती है, खासकर बड़े ऋणों या उन ऋणों के लिए जिनकी किस्त कई वर्षों तक बाकी है।
क्या घर की कीमत कम होने पर आप रीफाइनेंस करा सकते हैं?
यह संभव है, लेकिन चुनौतीपूर्ण है। HARP (होम अफोर्डेबल रिफाइनेंस प्रोग्राम) जैसे कार्यक्रम उन घरों के लिए बनाए गए थे जिन पर संपत्ति का मूल्य बकाया था, लेकिन वे समाप्त हो चुके हैं। वर्तमान विकल्पों में शामिल हैं:
एफएचए स्ट्रीमलाइन रीफाइनेंस (मौजूदा एफएचए ऋणों के लिए)
वीए आईआरआरआरएल (मौजूदा वीए ऋणों के लिए)
फैनी मे का हाई एलटीवी रीफाइनेंस विकल्प या फ्रेडी मैक का एन्हांस्ड रिलीफ रीफाइनेंस
अपनी पुनर्वित्त रणनीति की योजना बनाना
अपने गृह ऋण को पुनर्वित्त करने के बारे में विचार करते समय, निम्नलिखित चरणों का पालन करें:
अपने ऋण के प्रकार और उससे जुड़ी प्रतीक्षा अवधि की जांच करें।
अपने वर्तमान ऋणदाता के पुनर्वित्त संबंधी विशिष्ट दिशानिर्देशों की समीक्षा करें।
अपने घर की इक्विटी स्थिति की गणना करें
अपने ब्रेक-ईवन पॉइंट का निर्धारण करें
सर्वोत्तम दरों और शर्तों के लिए कई उधारदाताओं से संपर्क करें।
अपनी दीर्घकालिक आवास योजनाओं पर विचार करें।
समय की आवश्यकताओं और वित्तीय प्रभावों को समझकर, आप इस बारे में सोच-समझकर निर्णय ले सकते हैं कि आपको अपने गृह ऋण को कब और कैसे पुनर्वित्त करना चाहिए।
विदेशी नागरिकों और विशेषीकृत बंधक समाधानों की तलाश कर रहे अमेरिकियों के लिए, पारंपरिक और रचनात्मक वित्तपोषण विकल्पों दोनों को समझने वाले अनुभवी वित्तीय सलाहकारों के साथ काम करने से पुनर्वित्त प्रक्रिया को सुचारू और अधिक लाभदायक बनाया जा सकता है।